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優(yōu)秀的商業(yè)項(xiàng)目，總有這么幾個(gè)共性！
2021-01-13
商業(yè)選址屬于商業(yè)地產(chǎn)“天時(shí)地利人和”中的“地利”，選址得當(dāng)，項(xiàng)目失敗的可能性被減少；選址不當(dāng)，或可滿盤皆輸。其中，商業(yè)項(xiàng)目的選址主要是從城市、商圈以及交通多個(gè)維度共同考量。從城市層面來(lái)看：國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值GDP是一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和市場(chǎng)規(guī)模的具體表現(xiàn)。銷售能力較好的商業(yè)，超九層布局在一線、新一線城市，以及華東、華南經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)的城市。對(duì)于這些城市相較而言：人均GDP高，消費(fèi)能力強(qiáng)、政府政策大力支持是商場(chǎng)效益保障的有利因素。從商圈與周圍環(huán)境層面：同一城市，處于不同商圈，人流量不同，各商業(yè)中心的經(jīng)營(yíng)能力也不盡相同。通常而言，常住人口基數(shù)高、人口增長(zhǎng)潛力大、消費(fèi)基礎(chǔ)穩(wěn)固的區(qū)域，即使地處郊區(qū)，也同樣可以達(dá)到相應(yīng)的收益率。從交通通達(dá)層面：在如今“酒香也怕巷子深”的商業(yè)時(shí)代，商業(yè)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)原則就需要盡可能大的輻射區(qū)域，便利通達(dá)的交通條件是保障盡可能多的顧客能到店的基礎(chǔ)條件。商業(yè)項(xiàng)目的定位，如同一個(gè)人的“人設(shè)”，是能夠讓廣大消費(fèi)者在茫茫人海中一眼看到并記住的關(guān)鍵所在。一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)物中心可以分為都市綜合型、區(qū)域休閑娛樂(lè)型、社區(qū)鄰里型。做得好的商場(chǎng)，基本都是瞄準(zhǔn)某一層級(jí)的消費(fèi)客群，然后深挖需求，為他們提供一條龍的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。比如，北京SKP從2007年開業(yè)以來(lái)，用戶定位一直十分清晰——成熟的奢侈品消費(fèi)者去北館（SKP），喜歡新奇的年輕人到南館（SKP-S）。還有定位年輕人消費(fèi)的“北京三里屯太古里”、定位接地氣消費(fèi)的“北京西單大悅城”、定位藝術(shù)文化人消費(fèi)的“上海K11”、位于曼谷城市中心的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目The Commons等，都以其清晰明確的定位，成為相關(guān)消費(fèi)客群的聚集地。不同的商業(yè)種類、體量規(guī)模、針對(duì)的消費(fèi)人群等，都會(huì)有不同的業(yè)態(tài)分布。高端購(gòu)物型：零售、餐飲、娛樂(lè)占比為5.8：2.2：2傳統(tǒng)百貨型：零售、餐飲、娛樂(lè)占比為5：3：2主題街區(qū)型：零售、餐飲、娛樂(lè)占比為4.5：2.5：3在大部分商場(chǎng)業(yè)態(tài)中，購(gòu)物型品牌布局占絕大多數(shù)，過(guò)去幾年中，餐飲作為體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)的一種，被各大商場(chǎng)用來(lái)作為引流的靈丹妙藥，餐飲美食占比有所提升，不少項(xiàng)目通過(guò)引進(jìn)知名或網(wǎng)紅的美食品牌來(lái)提高客流量。然而，對(duì)于高端商業(yè)，甚至中高端物業(yè)而言，餐飲業(yè)態(tài)如果占比過(guò)高，反而會(huì)讓顧客在購(gòu)物中心其他業(yè)態(tài)停留的時(shí)間減少，影響收益率。所以，像上海的恒隆廣場(chǎng)，餐飲業(yè)態(tài)只有17%左右、零售服飾品牌比例達(dá)67%，北京SKP零售占比高達(dá)87%，遠(yuǎn)超北京其他商場(chǎng)。此外，為了增強(qiáng)顧客的體驗(yàn)感和新鮮感，商家們通過(guò)引入運(yùn)動(dòng)、藝術(shù)類的體驗(yàn)，打造熱點(diǎn)吸引消費(fèi)者。No.4
空間場(chǎng)景設(shè)計(jì)
商業(yè)環(huán)境與氛圍的打造，歸根結(jié)底是以吸引人流為目標(biāo)。不論是增加互動(dòng)還是感官震撼，打造特色個(gè)性的社交空間，迎合消費(fèi)者社交需求的空間創(chuàng)造力成為商業(yè)地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力中的重要內(nèi)容。商場(chǎng)內(nèi)外空間環(huán)境設(shè)計(jì)是商場(chǎng)給消費(fèi)者的第一印象，高檔清潔的外立面設(shè)計(jì)、別具一格又簡(jiǎn)單明了的內(nèi)部裝飾，通常會(huì)讓人容易融入商場(chǎng)、擁有愉悅的消費(fèi)體驗(yàn)。將文化藝術(shù)融合進(jìn)商場(chǎng)內(nèi)外部設(shè)計(jì)中，還能增加消費(fèi)者文化認(rèn)同感，吸引人群駐足。以成都國(guó)際金融中心(IFS)為例，成都IFS位于春熙路、紅星路商圈，周邊一公里內(nèi)就有不少知名購(gòu)物中心。而它能突出重圍，成為成都地標(biāo)性商業(yè)綜合體，除了自身項(xiàng)目定位、業(yè)態(tài)品牌、項(xiàng)目特色等優(yōu)勢(shì)外，其建筑外立面上獨(dú)具一格的爬墻熊貓“I Am Here”也是重要的因素。
